<li id="vtth4"><acronym id="vtth4"></acronym></li>
        <dd id="vtth4"></dd>
      1. 加載中...
        您的位置:首頁 >金融 > 正文

        真正做好二手房市場調控需綜合發力

        2021-07-26 14:56:11 來源:中華工商時報

        二手房目前已經成為一線城市和部分二線房地產交易總量中的主流,二手房的交易價格對于樓市走勢與市場預期的影響不言而喻,因此將二手房納入管控范圍是房地產行業調控的必要之舉。目前不少城市已經將二手房運行價格納入監管范圍,并推出了形式各異的二手房價格管控措施,比如二手房價格掛牌前的價格檢測、二手房成交參考價格管理等等。加強二手房價格管控已成部分房地產熱點城市的大趨勢,尤其在一些新房與二手房市場價格倒掛的城市更是如此。

        就市場特征而言,二手房價格的定價機制比新房市場更加市場化,反映了真實的市場供求關系與市場運行情況,因此對二手房交易的價格干預與管控,對于改變市場運行狀態與市場預期將能起到立竿見影的直接效果,對于強化整個房地產市場的行業調控而言將會發揮十分積極的作用。

        此前的樓市調控主要是針對新房市場的價格管控,二手房主要是采用信貸手段等間接措施。這次對二手房交易價格的管控與此前的實施方式、目標對象的本質區別,在于新的管控措施也像對新房市場一樣提出了二手房成交參考價格,并依據參考價格采取行政管控的方式來禁止和限制價格偏離度較大的房源掛牌和交易。這一點和新房市場的備案價管控方式差不多,是直接的行政管控,而且部分城市對二手房納入管控的區域與參考價格也進行了劃定與公布,同樣也類似于新房市場直接的價格管控措施。

        在“房住不炒”這一總方針下,通過把二手房交易價格納入管控范圍來防止樓市的大起大落可能對國民經濟運行造成的不利影響以及對行業自身發展的風險無疑是十分正確的,但是市場運行有其自身規律,依靠強力管控可能只會暫時影響市場運行的短期表現而很難解決市場供需失衡這一根本性問題。因為價格本身只是供需關系的反應,而供需關系受到各種市場因素、政策因素、市場心理、消費文化與群體價值觀共同作用的影響,僅僅管控價格而不從改變供求關系入手,只能造成價格失真引發新的供需關系紊亂與資源配置錯位的惡性循環,以及因為行政干預所帶來的權力尋租與腐敗問題。

        價格管控的難點,在于行政性的價格管控實際上只能暫時影響市場預期和加大交易難度,但是無法改變長期的和真實的市場供求關系,而且行政管控只體現在行政手段可以監測與監管的范圍內,過于強烈的行政管控必然會導致市場運行脫離監控與監管體系,形成監管外交易并引發監管脫軌與失效。新房市場的備案價管控制度,就迫使在供求關系嚴重失衡的城市開發商們紛紛將新房實際成交價分為房價、裝修費、代理傭金等多個部分進行交易而僅僅將所謂的合同交易房價按照要求進行備案,在事實上造成了新房價格監管的脫軌與監測價格信息的嚴重失真。這些城市新房市場與二手房市場價格倒掛的現象,實際上就是新房市場監測價格失真問題的反應,而非真正出現了新房與二手房真實的市場交易價格的倒掛。

        二手房交易價格強化行政監管的效果會同新房市場一樣,如果不從改變二手房的市場供求關系和市場預期著手,而是以直接的價格行政監管來強力管控二手房交易價格,將同樣會導致真實的市場交易脫離監管以及監管信息失真問題,導致二手房交易監測價格與實際成交價格的背離現象,讓新房交易備案價管控制度下催生的監測價格背離真實的市場價格而被稱為新房與二手房價格倒掛的現象在二手房市場重演。

        因此,未來要真正做好二手房交易的市場調控,還要在強化二手房直接的行政性價格管控的同時,要逐步讓監管中立化以能夠監測和反應真實的市場運行情況,同時要在改變市場供求、市場預期的土地供應、建設規劃政策以及人口政策、貨幣與信貸政策乃至產業政策方面著手來進行綜合發力。